Comprare casa significa avere a disposizione non solo il prezzo dell’immobile, ma anche una quota importante di liquidità propria. Le banche, nella maggior parte dei casi, finanziano fino all’80% del valore di acquisto: il restante 20% deve venire dai tuoi risparmi. A questo si aggiungono le spese accessorie della compravendita, che possono pesare per un ulteriore 7-10%.
Molti si chiedono se un prestito personale possa colmare questo gap. La risposta dipende da cosa si vuole finanziare, e capire la differenza cambia completamente il ragionamento.
Quanto serve per comprare casa: il 20% di anticipo e le spese accessorie
Il Loan to Value e il gap che le banche non coprono
Quando si richiede un mutuo, la banca valuta il Loan to Value (LTV): il rapporto tra l’importo finanziato e il valore dell’immobile. La Banca d’Italia raccomanda agli istituti di credito di mantenere l’LTV entro l’80% per i mutui residenziali standard. Su un immobile da 200.000 euro, il mutuo copre al massimo 160.000 euro. I restanti 40.000 euro devono venire da risorse proprie: è l’anticipo.
Le spese accessorie: notaio, agenzia, imposte e altri costi
All’anticipo si aggiungono i costi della compravendita che non rientrano nel finanziamento bancario. Eccoli nel dettaglio:
- Onorario del notaio: in genere tra l’1% e il 3% del valore dell’atto
- Commissione dell’agenzia immobiliare: tipicamente tra il 2% e il 3% del prezzo
- Imposta di registro: 2% del valore catastale per la prima casa, 9% per la seconda
- Imposta sostitutiva sul mutuo: 0,25% per la prima casa
- Spese bancarie di istruttoria e perizia: variabili per istituto
- Polizza assicurativa incendio/scoppio: obbligatoria per tutta la durata del mutuo
Messe insieme, queste voci possono superare i 15.000-20.000 euro anche su acquisti di importo medio. Molti acquirenti riescono a mettere da parte il 20% per l’anticipo, ma si rendono conto all’ultimo momento che servono altri 15.000 euro in contanti da dare al notaio e all’agenzia: è qui che il prestito personale può fare la differenza.
Puoi usare un prestito personale per coprire l’anticipo del mutuo?
Tecnicamente è possibile, ma le banche lo valutano negativamente e spesso porta al rifiuto del mutuo stesso.
Il motivo è nel meccanismo del debt-to-income ratio (DTI): il rapporto tra le rate mensili complessive dell’acquirente e il reddito netto mensile. Le banche considerano accettabile un DTI entro il 30-35%. Un prestito personale aperto per coprire l’anticipo si somma alla futura rata del mutuo: se il totale supera quella soglia, il mutuo viene rifiutato.
Per capirlo in termini concreti: con un reddito netto di 2.000 euro al mese, le rate totali non dovrebbero superare i 600-700 euro. Se il mutuo assorbe 500 euro e la rata del prestito aggiunge altri 250 euro, si sfora il limite e la banca blocca l’operazione.
C’è anche un secondo fattore che pesa. Le banche preferiscono che l’anticipo derivi da risparmi accumulati nel tempo, non da un debito contratto pochi mesi prima della richiesta. La provenienza dei fondi è un segnale di solidità finanziaria: un prestito recentissimo può essere letto come il contrario.
Per capire immediatamente la differenza tra i due usi possibili, ecco un confronto pratico:
| Prestito per il 20% di anticipo | Prestito per le spese accessorie | |
|---|---|---|
| A cosa serve | Coprire la quota non finanziata dal mutuo | Notaio, agenzia, imposte, istruttoria |
| Importo tipico | 30.000–50.000 € (su acquisto medio) | 5.000–20.000 € |
| Effetto sul DTI | Significativo, rischia di bloccare il mutuo | Gestibile se il DTI complessivo rimane entro il 30-35% |
| Come le banche lo valutano | Segnale negativo (mancanza di risparmi propri) | Accettabile se il merito creditizio è solido |
| Soluzione consigliata | No | Sì |
Le alternative per chi non ha tutta la liquidità necessaria
Per chi non dispone della liquidità sufficiente a coprire il 20%, esistono soluzioni specifiche diverse dal prestito personale. Vale la pena conoscerle prima di prendere decisioni.
Il prefinanziamento del mutuo
Il prefinanziamento è una linea di credito a breve termine erogata dalla stessa banca che concederà il mutuo. Serve a coprire il periodo tra il compromesso e il rogito, in particolare per bloccare l’immobile con la caparra. Viene estinto automaticamente all’erogazione del mutuo principale.
I tassi del prefinanziamento sono in genere più alti rispetto al mutuo, perché nella fase intermedia l’immobile non è ancora ipotecabile dalla banca.
Il mutuo al 100% con garanzia Consap
In determinati casi è possibile ottenere un mutuo che copre l’intero valore dell’immobile, senza anticipo a carico dell’acquirente. Questo avviene principalmente attraverso il Fondo di Garanzia per la Prima Casa (Consap), uno strumento pubblico rivolto ai giovani under 36 e alle famiglie con specifici requisiti ISEE. La garanzia statale consente alle banche di superare il limite standard dell’80% di LTV, eliminando di fatto la necessità di un anticipo.
Dove il prestito personale è davvero utile: le spese accessorie della compravendita
C’è un contesto in cui il prestito personale risponde a un bisogno reale e concreto: coprire le spese accessorie dell’acquisto, non il 20% del prezzo dell’immobile.
Chi ha già accantonato l’anticipo ma si trova scoperto di fronte a notaio, agenzia e imposte di registro può ricorrere a un prestito personale senza compromettere la valutazione del mutuo, a condizione che il DTI complessivo rimanga entro la soglia.
Gli importi tipici per questa finalità vanno da 5.000 a 20.000 euro, a seconda del valore dell’immobile e della composizione delle spese. Pensaci: rifare il bagno di una casa comprata da poco, coprire le spese del trasloco o pagare il notaio senza intaccare i risparmi accantonati come anticipo sono situazioni concrete che molti acquirenti affrontano.
Con Younited i fondi arrivano in 24-48 ore dalla firma del contratto. Tempi molto diversi rispetto alle settimane necessarie per un prefinanziamento bancario. Se hai il rogito fissato a breve e devi coprire le spese notarili con urgenza, questa differenza è reale e rilevante.
Cosa valutano le banche: requisiti e tempistiche
Per richiedere un prestito personale destinato alle spese della casa, i criteri principali sono quelli standard del credito al consumo:
- Reddito stabile e documentabile: dipendente a tempo indeterminato, pensionato o lavoratore autonomo con dichiarazione dei redditi
- Storia creditizia positiva: nessuna segnalazione rilevante nelle banche dati creditizie (CRIF)
- DTI complessivo entro il 30-35%: considerando sia la rata del prestito sia la futura rata del mutuo
La regola è la massima trasparenza con la banca fin dall’inizio. Ci sono due approcci sicuri:
- Richiedere il prestito prima di avviare le pratiche del mutuo: la banca valuterà la sostenibilità già con entrambe le rate nel calcolo del DTI. Nessuna sorpresa nei controlli pre-rogito.
- Comunicare esplicitamente alla banca, prima dell’istruttoria, che si intende accendere un prestito per le spese accessorie: la banca può calcolare in anticipo se il reddito regge entrambi gli impegni.
Attenzione: aprire un prestito dopo l’approvazione preliminare del mutuo è l’errore da evitare. Se la banca lo rileva nei controlli pre-rogito, il DTI cambia improvvisamente e il mutuo può essere revocato a pochi giorni dalla firma, con il rischio di perdere anche la caparra versata.
Richiedi il tuo prestito per le spese della casa con Younited
Se stai acquistando casa e hai bisogno di liquidità rapida per coprire le spese di notaio, agenzia o rogito, Younited ti offre una soluzione concreta: prestiti personali da 1.000 a 60.000 euro, con risposta rapida e processo completamente online. Inserisci il progetto, l’importo necessario e completa la richiesta di prestito in 3 minuti, senza documenti cartacei e senza appuntamenti in filiale.
Domande frequenti (FAQ)
Tecnicamente sì, ma le banche lo valutano negativamente. Un prestito attivo aumenta il debt-to-income ratio (DTI) complessivo e riduce il reddito disponibile: se il totale delle rate supera il 30-35% del reddito netto, il mutuo rischia di essere rifiutato. Le banche preferiscono che l’anticipo provenga da risparmi propri accumulati nel tempo. Il prestito personale è invece adatto a coprire le spese accessorie della compravendita: notaio, agenzia, imposte, istruttoria.
Oltre al 20% del valore dell’immobile richiesto come anticipo (dato che le banche finanziano in genere fino all’80% con il Loan to Value), è necessario disporre di fondi per le spese accessorie: onorario del notaio (1-3%), commissione dell’agenzia (2-3%), imposta di registro, polizza assicurativa obbligatoria e spese di istruttoria bancaria. Nel complesso, le spese accessorie possono aggiungere un 7-10% al budget necessario.
La mossa giusta è richiedere il prestito prima di avviare le pratiche del mutuo, in modo che la banca calcoli la sostenibilità già con entrambe le rate. In alternativa, si può comunicare esplicitamente alla banca, prima dell’istruttoria, che si intende accendere un prestito per le spese accessorie. Attenzione: aprire il prestito dopo l’approvazione preliminare del mutuo è l’errore da evitare. Se la banca lo rileva nei controlli pre-rogito, può revocare il mutuo, con il rischio di perdere anche la caparra versata.