Acquistare la prima casa con un mutuo significa muoversi tra requisiti specifici, agevolazioni fiscali dedicate e, per chi ha meno di 36 anni, un bonus che può coprire fino al 100% del valore dell’immobile. Vediamo come funziona ogni aspetto, dai documenti da preparare alle spese che il mutuo non copre.
Cos’è il mutuo prima casa e chi può richiederlo
Il mutuo prima casa è un finanziamento ipotecario destinato all’acquisto dell’abitazione principale, cioè l’immobile in cui stabilisci, o trasferisci entro 18 mesi dal rogito, la tua residenza.
Per essere considerato “prima casa” ai fini fiscali, secondo la definizione dell’Agenzia delle Entrate l’immobile deve rispettare tre condizioni:
- essere l’unico immobile che possiedi nello stesso Comune
- non rientrare nelle categorie catastali di pregio (A1 abitazioni signorili, A8 ville, A9 castelli e palazzi di pregio artistico)
- essere destinato ad abitazione principale, con residenza stabilita o trasferita entro 18 mesi dall’acquisto
Se rispetti questi requisiti, accedi sia alle condizioni di finanziamento standard, fino all’80% del valore dell’immobile, sia alle agevolazioni fiscali descritte di seguito.
Le agevolazioni fiscali sul mutuo prima casa
Chi accende un mutuo prima casa beneficia di due agevolazioni distinte: un’imposta ridotta sul finanziamento e una detrazione fiscale sugli interessi pagati.
Imposta sostitutiva ridotta (0,25%)
Sul mutuo prima casa si applica un’imposta sostitutiva pari allo 0,25% dell’importo finanziato. Sostituisce le imposte di registro, ipotecaria e catastale ordinarie, previste per gli altri finanziamenti, dove l’aliquota sale al 2%. La banca versa questa imposta direttamente al momento dell’erogazione del mutuo.
Detrazione interessi passivi (19%)
Puoi detrarre dall’IRPEF il 19% degli interessi passivi pagati sul mutuo prima casa, fino a un tetto massimo di 4.000 euro annui di interessi. Su interessi annui pari, ad esempio, a 3.000 euro, la detrazione teorica corrisponde a 570 euro. La detrazione si applica anche ad alcune spese accessorie legate al mutuo, come le spese notarili per il contratto di finanziamento e i costi di perizia sull’immobile.
Il bonus mutuo under 36: come funziona e chi ne ha diritto
Se hai meno di 36 anni, puoi accedere al Fondo di Garanzia Consap per il mutuo prima casa: una garanzia statale che permette di ottenere finanziamenti fino al 100% del valore dell’immobile, anche senza anticipo iniziale.
Requisiti ISEE e limite d’età
Per accedere al Fondo devi rispettare tre requisiti principali:
- non aver compiuto 36 anni nell’anno in cui stipuli il mutuo
- avere un ISEE annuo inferiore a 40.000 euro
- non possedere altri immobili a uso abitativo, salvo il caso in cui tu venda l’immobile già posseduto entro un anno dall’acquisto della prima casa
L’immobile da acquistare deve inoltre rientrare nei limiti già visti per la definizione di prima casa, con un importo di mutuo richiesto non superiore a 250.000 euro.
La garanzia Consap: cos’è e come funziona
Il Fondo di Garanzia Consap copre fino all’80% della quota capitale del mutuo. Questo riduce il rischio per la banca e ti permette di ottenere un finanziamento fino al 100% del valore dell’immobile, senza versare un anticipo iniziale. Se accedi al Fondo, beneficichi inoltre dell’esenzione totale dall’imposta sostitutiva dello 0,25% vista in precedenza.
Conviene distinguere due misure che vengono spesso confuse tra loro:
| Misura | Stato |
|---|---|
| Fondo di Garanzia Consap (accesso al credito) | Attivo fino al 31/12/2027, rifinanziato con 670 milioni di euro dalla Legge di Bilancio 2025 |
| Bonus fiscale Under 36 (esenzione imposta di registro, ipotecaria, catastale) | Scaduto dal 1° gennaio 2025 |
Documenti e requisiti per richiedere il mutuo prima casa
Per richiedere un mutuo prima casa devi presentare documenti anagrafici, reddituali e relativi all’immobile. Alcuni cambiano a seconda che tu sia lavoratore dipendente o autonomo.
Documenti comuni a tutti i richiedenti:
- documento d’identità e codice fiscale
- proposta di acquisto o compromesso dell’immobile
- visura catastale e planimetria dell’immobile
- indicatore ISEE, necessario solo se richiedi l’accesso al Fondo Consap under 36
| Lavoratori dipendenti | Lavoratori autonomi |
|---|---|
| Ultime due buste paga | Dichiarazione dei redditi degli ultimi due anni |
| Certificazione Unica | Visura camerale aggiornata (se titolare di partita IVA con attività d’impresa) |
| Lettera di assunzione o anzianità di servizio | Estratto conto degli ultimi mesi |
La banca valuta questi documenti insieme al rapporto tra la rata richiesta e il tuo reddito disponibile, per verificare la sostenibilità del finanziamento nel tempo.
Il prestito personale per le spese accessorie alla prima casa
Il mutuo copre il prezzo dell’immobile, ma non le spese accessorie come l’anticipo per il notaio, il trasloco o il primo arredo della nuova casa. Per queste voci, spesso disponibili solo dopo il rogito, una soluzione diversa è il prestito personale Younited, con tempi di erogazione più rapidi rispetto al mutuo. Se vuoi capire nel dettaglio quando conviene e come richiederlo per coprire l’anticipo o le spese accessorie della compravendita, trovi una guida completa dedicata al prestito personale per l’anticipo del mutuo.
Se stai per acquistare la prima casa e devi coprire spese come queste, con Younited inserisci il progetto, l’importo e richiedi un prestito fino a 60.000 euro in 3 minuti completamente online.
Domande frequenti (FAQ)
No, le spese notarili, di perizia e di agenzia immobiliare restano a tuo carico e non rientrano nell’importo finanziato dal mutuo.
Se il tuo ISEE supera i 40.000 euro, non puoi accedere al Fondo di Garanzia Consap con le condizioni dedicate agli under 36. Puoi comunque richiedere un mutuo prima casa alle condizioni standard, con un finanziamento fino all’80% del valore dell’immobile.
Le esenzioni dalle imposte di registro, ipotecaria e catastale del precedente bonus sono scadute il 31 dicembre 2024. Resta invece attivo il Fondo di Garanzia Consap, prorogato fino al 31 dicembre 2027, che riguarda l’accesso al credito e non le imposte sull’acquisto.