Fino al 2024 la detrazione del 50% sui lavori di ristrutturazione spettava su qualunque abitazione. Dal 2025 non è più così, e nel 2026 la regola è confermata. Il 50% è legato a due condizioni che devono valere insieme: chi non le soddisfa scende al 36%.
Nello stesso periodo è comparso un secondo limite, che prima non esisteva. Riguarda chi ha redditi più alti: un tetto complessivo agli oneri che si possono portare in detrazione.
Aliquota e tetto decidono insieme quanto recuperi davvero. E non dipendono dal tipo di lavori che fai, ma da chi sei e da come usi la casa.
Le regole che seguono sono quelle in vigore nel 2026, come le riporta la guida «Ristrutturazioni edilizie: le agevolazioni fiscali» dell’Agenzia delle Entrate.
Le nuove regole 2026: cosa cambia
Dal 2025 la detrazione del 50% non spetta più a tutti: vale solo sull’abitazione principale e solo se a pagare è il proprietario o chi ha un diritto reale di godimento. Negli altri casi ammessi l’aliquota è del 36%, e dal 2027 la scala scende ancora.
In due anni le regole sono state riscritte due volte. La legge n. 207/2024 ha modificato l’articolo 16-bis del Testo unico delle imposte sui redditi. Ha anche introdotto il nuovo articolo 16-ter, che limita le spese detraibili per chi supera i 75.000 euro di reddito. La legge n. 199/2025 ha poi prorogato al 2026 le detrazioni più alte, prima previste solo fino al 2025.
Il risultato è una scala che scende nel tempo:
| Anno della spesa | Immobile | Aliquota | Limite di spesa |
|---|---|---|---|
| entro il 2024 | tutte le abitazioni | 50% | 96.000 euro |
| 2025 e 2026 | abitazione principale, se paga il proprietario o chi ha un diritto reale di godimento | 50% | 96.000 euro |
| 2025 e 2026 | tutti gli altri casi ammessi | 36% | 96.000 euro |
| 2027 | abitazione principale, alle stesse condizioni | 36% | 96.000 euro |
| 2027 | tutti gli altri casi ammessi | 30% | 96.000 euro |
| dal 2028 al 2033 | tutte le abitazioni | 30% | 48.000 euro |
| dal 2034 | tutte le abitazioni | 36% | 48.000 euro |
La detrazione va sempre ripartita in dieci quote annuali di pari importo. Su una spesa di 96.000 euro al 50% si recuperano 48.000 euro, cioè 4.800 euro all’anno per dieci anni. Al 36% il recupero massimo scende a 34.560 euro.
Il limite di spesa si riferisce alla singola unità abitativa, non al numero di persone che pagano. Se siete in più a sostenere la spesa, quel tetto va diviso fra tutti gli aventi diritto.
50% prima casa vs 36% seconde case (e inquilini/comodatari)
Il 50% spetta a chi è proprietario, o titolare di un diritto reale di godimento, e usa l’immobile come abitazione principale. Inquilini, comodatari e familiari conviventi restano al 36%.
La detrazione non è riservata ai proprietari. Ne può fruire chiunque sia soggetto a IRPEF, possieda o detenga l’immobile con un titolo idoneo e sostenga le spese. Quindi anche inquilini, comodatari, titolari di usufrutto e familiari conviventi che pagano i lavori. Quello che cambia, e cambia molto, è l’aliquota a cui ciascuno accede.
Per avere l’aliquota più alta servono due requisiti, e devono valere entrambi.
- Il titolo. Bisogna essere proprietari, nudi proprietari o titolari della proprietà superficiaria, oppure avere un diritto reale di godimento come usufrutto, uso o abitazione. Si verifica all’inizio dei lavori, o al sostenimento della spesa se viene prima.
- L’uso. L’immobile oggetto dei lavori deve essere abitazione principale, cioè il luogo in cui dimora abitualmente chi lo possiede. Vale anche la casa in cui dimora abitualmente un suo familiare: coniuge, parenti entro il terzo grado, affini entro il secondo.
Su questo requisito l’Agenzia delle Entrate ha chiarito due punti con la circolare n. 8 del 19 giugno 2025. Il primo: se l’immobile non è abitazione principale quando i lavori cominciano, la detrazione più alta spetta comunque, purché lo diventi al termine. Il secondo: la maggiorazione vale anche per gli interventi su pertinenze e aree pertinenziali.
Chi resta fuori dalla maggiorazione. L’aliquota più alta non spetta al familiare convivente né a chi detiene l’immobile, quindi né all’inquilino né al comodatario. Per loro la detrazione è del 36% sulle spese del 2025 e del 2026, e del 30% su quelle del 2027, anche quando si tratta della casa in cui vivono abitualmente. Le condizioni per ristrutturare una casa non di proprietà le abbiamo raccolte a parte.
Il nuovo tetto per fascia di reddito
Chi supera i 75.000 euro di reddito complessivo ha un tetto massimo agli oneri detraibili. Si ottiene moltiplicando un importo base, che dipende dal reddito, per un coefficiente legato ai figli fiscalmente a carico.
Se il tuo reddito complessivo supera i 75.000 euro, dal 2025 c’è un secondo limite che prima non esisteva. L’articolo 16-ter stabilisce che oneri e spese detraibili, considerati tutti insieme, si possono portare in detrazione solo fino a un certo importo.
Il tetto si calcola moltiplicando un importo base per un coefficiente. L’importo base dipende dal reddito, il coefficiente dai figli fiscalmente a carico.
| Reddito complessivo | Importo base |
|---|---|
| oltre 75.000 e fino a 100.000 euro | 14.000 euro |
| oltre 100.000 euro | 8.000 euro |
| Figli fiscalmente a carico | Coefficiente |
|---|---|
| nessuno | 0,50 |
| uno | 0,70 |
| due | 0,85 |
| più di due | 1,00 |
Il calcolo è il passaggio in cui si sbaglia più spesso, perché l’importo base da solo non è il tetto. Chi dichiara 90.000 euro e non ha figli a carico moltiplica 14.000 per 0,50. Il tetto è 7.000 euro: metà di quello che sembrerebbe leggendo solo la prima tabella.
Sotto i 75.000 euro di reddito complessivo questo limite non si applica. E dal calcolo del tetto restano fuori le quote residue di spese detraibili sostenute negli anni precedenti.
Quali lavori rientrano nel bonus ristrutturazione
Rientrano manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia. La manutenzione ordinaria dà diritto alla detrazione soltanto sulle parti comuni dell’edificio.
Non tutti i lavori danno diritto alla detrazione, e la differenza non è intuitiva. Sulle singole abitazioni rientrano la manutenzione straordinaria, il restauro e risanamento conservativo e la ristrutturazione edilizia. La manutenzione ordinaria entra soltanto quando i lavori riguardano le parti comuni dell’edificio.
Gli interventi concreti che danno diritto alla detrazione sono, fra gli altri:
- rifacimento di bagno o cucina;
- sostituzione di infissi e serramenti;
- demolizione e ricostruzione di tramezzi, apertura di nuove porte o finestre;
- rifacimento degli impianti elettrico, idraulico e di riscaldamento;
- ristrutturazione del tetto;
- opere per la sicurezza statica e antisismica;
- installazione di sistemi di allarme e porte blindate;
- eliminazione delle barriere architettoniche;
- bonifica dall’amianto.
L’agevolazione copre poi tre casi che non sono lavori sull’abitazione in senso stretto. Il primo è l’acquisto di immobili a uso abitativo che fanno parte di edifici interamente ristrutturati. Il secondo è la realizzazione di autorimesse o posti auto pertinenziali. Il terzo è l’installazione di impianti fotovoltaici.
Le spese che puoi detrarre oltre ai lavori
Oltre ai lavori si detraggono anche progettazione e prestazioni professionali, acquisto dei materiali, perizie e sopralluoghi, IVA, imposta di bollo e oneri di urbanizzazione.
Il conto non si ferma alle fatture dell’impresa. Sono ammesse in detrazione anche:
- le spese di progettazione e le altre prestazioni professionali richieste dal tipo di intervento;
- l’acquisto dei materiali;
- il compenso per la relazione di conformità dei lavori alle leggi vigenti;
- le spese per perizie e sopralluoghi;
- l’IVA, l’imposta di bollo e i diritti pagati per concessioni, autorizzazioni e comunicazioni di inizio lavori;
- gli oneri di urbanizzazione;
- gli altri costi strettamente collegati alla realizzazione dei lavori e agli adempimenti previsti dal regolamento di attuazione.
Sono le voci che più spesso si dimentica di conteggiare, e non sono marginali.
Cosa non è detraibile
Non sono detraibili le spese di trasloco e custodia dei mobili durante i lavori, né il compenso straordinario dell’amministratore di condominio.
Due esclusioni da conoscere:
- le spese di trasloco e di custodia dei mobili per il periodo dei lavori, anche quando sono inevitabili;
- il compenso straordinario dell’amministratore di condominio, perché gli adempimenti amministrativi rientrano nei suoi obblighi ordinari. Fa eccezione il caso in cui l’amministratore venga nominato responsabile dei lavori: in quella veste il compenso è ammesso.
Se i lavori portano con sé l’acquisto di mobili o grandi elettrodomestici, quella spesa non rientra qui: ha un’agevolazione a sé, il bonus mobili, con un proprio limite e regole proprie.
Come pagare per ottenere la detrazione
Per i lavori di ristrutturazione edilizia il pagamento deve avvenire con l’apposito bonifico bancario o postale, anche online. È quello su cui banche e Poste operano la ritenuta d’acconto verso l’impresa, ed è l’unico strumento ammesso.
Dal bonifico devono risultare tre dati:
- la causale del versamento, da cui si capisca che il pagamento riguarda interventi di recupero del patrimonio edilizio che danno diritto alla detrazione;
- il codice fiscale di chi beneficia della detrazione, che può anche essere una persona diversa da chi ordina il bonifico;
- la partita IVA o il codice fiscale di chi riceve il pagamento.
Un esempio di causale compilata per intero:
Bonifico per lavori di ristrutturazione edilizia, detrazione art. 16-bis DPR 917/1986. Pagamento fattura n. [numero] del [data] a favore di [ragione sociale dell’impresa], P.IVA [partita IVA]. Beneficiario della detrazione: [nome e cognome], C.F. [codice fiscale].
Indicare gli estremi della norma non è formalmente imposto, ma è la prassi che rende la causale inequivocabile.
Quando più persone sostengono la spesa e tutte vogliono detrarre, il bonifico deve riportare il codice fiscale di ognuna.
Un dettaglio che conta sulle scadenze: vale il principio di cassa. La spesa si considera sostenuta quando dai l’ordine di pagamento alla banca, non quando l’addebito compare sul conto.
Attenzione a non confondere due regimi diversi. Quanto detto vale per la ristrutturazione edilizia. Per l’acquisto di mobili ed elettrodomestici le regole di pagamento sono più larghe e il bonifico apposito non è richiesto, nemmeno per il bonus mobili con finanziamento.
Usare la liquidità del prestito per il Bonifico Parlante
Pagare i lavori con un finanziamento non fa perdere la detrazione, ma il percorso cambia a seconda di chi materialmente esegue il pagamento all’impresa.
Se il denaro arriva a te. Con un prestito non finalizzato, come il prestito personale di Younited, la somma arriva sul tuo conto. Sei tu a pagare l’impresa. Valgono quindi le regole ordinarie: il bonifico lo disponi tu, con i tre dati richiesti, e la spesa si considera sostenuta nel giorno in cui lo ordini.
Se paga direttamente la società finanziaria. Con un prestito finalizzato la detrazione spetta comunque, a due condizioni. La società deve pagare l’impresa con bonifico bancario o postale. Da quel bonifico devono risultare tutti i dati previsti: la causale con gli estremi della norma, il codice fiscale di chi beneficia, la partita IVA del destinatario. E tu devi avere la ricevuta del bonifico effettuato dalla finanziaria al fornitore.
C’è una conseguenza sulle date. In questa seconda ipotesi l’anno di sostenimento della spesa è quello in cui la finanziaria ha eseguito il bonifico, non quello in cui hai firmato il contratto.
Cosa succede se vendi casa prima di finire la detrazione
Se vendi casa prima di aver usato tutte le quote, quelle residue passano automaticamente all’acquirente, a meno che nell’atto non sia scritto il contrario.
La detrazione dura dieci anni, ma la casa può cambiare proprietario prima. Qui la regola sorprende molti, perché il comportamento predefinito non è quello che ci si aspetta.
Il criterio di base è semplice: per capire chi ha diritto alla quota di un certo anno si guarda chi possedeva l’immobile al 31 dicembre di quell’anno.
In caso di vendita, il diritto alle quote non ancora utilizzate passa all’acquirente, se è una persona fisica, salvo diverso accordo tra le parti. Il venditore può scegliere: continuare a usufruire delle quote residue oppure trasferirle. Ma la scelta va scritta nell’atto, perché in assenza di indicazioni specifiche il beneficio si trasferisce automaticamente all’acquirente.
Si perde qualcosa senza accorgersene: chi vende e non dice nulla nel rogito ha ceduto anche le detrazioni che gli restavano.
Il trasferimento non riguarda solo la vendita in senso stretto. Si applica a tutti i casi di cessione fra vivi, quindi anche alla donazione. E anche alla permuta, perché il codice civile applica alla permuta le norme previste per la vendita.
C’è però un caso in cui le quote non si trasferiscono affatto. Succede quando la detrazione spetta a chi detiene l’immobile, cioè all’inquilino o al comodatario. Il diritto resta suo anche se la detenzione finisce. Lo stesso vale per il familiare convivente del proprietario, che continua a detrarre le spese sostenute anche se l’immobile viene ceduto.
| Chi ha sostenuto la spesa | Cosa succede alle quote residue |
|---|---|
| Proprietario che vende | Passano all’acquirente, salvo diverso accordo scritto nell’atto |
| Inquilino o comodatario | Restano sue, anche se la detenzione finisce |
| Familiare convivente | Restano sue, anche se l’immobile viene ceduto |
Documenti da conservare per l’Agenzia delle Entrate
Vanno conservate le ricevute dei bonifici e le fatture. In dichiarazione dei redditi vanno indicati i dati catastali dell’immobile.
Gli adempimenti sono stati semplificati negli anni. Quello che resta va però conservato con cura: è ciò che si esibisce in caso di controllo.
Da conservare:
- le ricevute dei bonifici con cui hai pagato i lavori;
- le fatture dell’impresa e dei professionisti;
- la ricevuta del bonifico eseguito dalla finanziaria al fornitore, se i lavori sono stati pagati direttamente da lei.
Da indicare nella dichiarazione dei redditi: i dati catastali che identificano l’immobile. Se i lavori sono eseguiti da chi detiene l’immobile e non da chi lo possiede, servono anche gli estremi di registrazione dell’atto che costituisce il titolo.
Per i cantieri sopra i 70.000 euro. La regola vale per i lavori avviati dal 28 maggio 2022 di importo superiore a 70.000 euro. In quel caso la detrazione spetta a una condizione: nell’atto di affidamento deve essere indicato che le imprese applicano i contratti collettivi del settore edile. Se l’indicazione manca nelle fatture il beneficio non si perde. Serve però che sia presente nell’atto di affidamento e che tu abbia una dichiarazione dell’impresa con il contratto applicato.
Quando la spesa è divisa fra più persone. La detrazione può spettare anche a chi non è intestatario del bonifico o della fattura, se ha effettivamente sostenuto la spesa. Serve però integrare i documenti con il nominativo di chi ha pagato e la relativa percentuale. E va fatto fin dal primo anno in cui si usa il beneficio: dopo, la ripartizione non si può più modificare.
L’integrazione dei documenti vale anche per chi ha un titolo idoneo diverso dalla proprietà, quindi per il comodatario, il familiare convivente e il convivente di fatto.
C’è però uno scarto temporale da considerare: le imprese vanno pagate subito e per intero, mentre il recupero fiscale arriva distribuito su dieci anni. È il classico momento di tensione finanziaria: vorresti fare i lavori, hai diritto a un’agevolazione importante, ma ti manca la liquidità iniziale per far partire il cantiere.
Il prestito per ristrutturazioni serve proprio a questo: ti permette di saldare le fatture oggi e di rientrare dell’investimento man mano che la detrazione ti viene riconosciuta. Senza intaccare i tuoi risparmi e senza bloccare i lavori.
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Nota informativa: questa guida ha scopo informativo e non sostituisce il parere di un consulente fiscale. La normativa è soggetta a frequenti aggiornamenti.
Domande frequenti (FAQ)
Sì. Nel 2027 la detrazione scende al 36% sull’abitazione principale e al 30% negli altri casi ammessi, con lo stesso limite di spesa di 96.000 euro. Dal 2028 l’aliquota è del 30% per tutte le abitazioni e il limite di spesa scende a 48.000 euro.
Sì, a condizione che lo diventi al termine dei lavori. Lo ha chiarito l’Agenzia delle Entrate con la circolare n. 8 del 19 giugno 2025.
Sì, ma va scritto nell’atto di compravendita. Il venditore può scegliere se trasferire il diritto all’acquirente o continuare a usarlo, però in assenza di indicazioni specifiche il beneficio passa automaticamente a chi compra.
Conta esclusivamente quella in cui dimora abitualmente chi ne è titolare. Il fatto che l’altra sia la dimora abituale di un familiare non sposta la scelta.
No. Quando la detrazione spetta al detentore dell’immobile, il diritto resta suo anche se la detenzione finisce. Vale anche per il comodatario e per il familiare convivente del proprietario.